Huis verhuren als particulier in 2023? Zo zwaar hakt belasting in box 3 in op je rendement

De positie van particuliere verhuurders op de Nederlandse huizenmarkt is onderwerp van felle discussie. Aan de ene kant van het spectrum is er de kritiek op ‘huisjesmelkers’ die grote aantallen woningen verhuren en als belegger andere kopers verdringen. Daar staat tegenover dat er veel zelfstandigen zijn met een pensioengat voor wie een belegging in één of twee woningen die ze kunnen verhuren, een alternatieve vorm van pensioen kan zijn.

Politiek gezien domineert het beeld van de grof verdienende huisjesmelkers waar paal en perk aan gesteld moet worden. Dit heeft ertoe geleid dat de verhuur van woningen vanaf 2023 veel zwaarder wordt belast bij de vermogensbelasting in box 3.

Als het Belastingplan voor 2023 wordt aangenomen, heeft dat forse gevolgen voor het rendement dat particulieren kunnen halen met de verhuur van woningen.

Huis verhuren: fiscale druk in box 3 vanaf 2023

Het eerste voorbeeld gaat ervan uit dat de particuliere belegger een huis voor verhuur volledig zelf financiert. Het gaat daarbij om een woning die in 2021 een WOZ-waarde had van 255.000 euro. Hoe pakt het verschil in de fiscale druk dan uit, als je kijkt naar de vermogensheffing in box 3 in 2021 en in 2023?

Hierbij spelen een aantal verschillen een rol:

• De leegwaarderatio: verhuurde huizen hebben op de markt doorgaans een wat lagere verkoopwaarde. Om hier rekening mee te houden wordt de zogenoemde ‘leegwaarderatio’ gehanteerd. Dit is het percentage van de WOZ-waarde van de woning dat fiscaal wordt meegerekend als vermogen. Voor de belastingheffing in box 3 bedroeg de leegwaarderatio in 2021 slechts 67% van de WOZ-waarde van een verhuurde woning. Maar in 2023 wordt dit opgeschroefd naar 95 procent.

• Het aan de woning toegerekende rendement: in 2021 werkte de fiscus met een fictief rendement op een verhuurde woning van 4,5 procent, in 2023 wordt dat 6,17 procent.

• De vermogensrendementsheffing: in 2021 gold een belastingpercentage op het veronderstelde rendement van 31 procent, in 2023 is dat 32 procent.

Wat verder nog meetelt, is de berekening van de feitelijke opbrengsten van de huurwoning. Vastgoed Belang rekent met een zogenoemd netto exploitatieresultaat van 8.778 euro op jaarbasis. Dit bestaat uit de veronderstelde huurinkomsten van 12.600 euro per jaar minus de kosten van de huurwoning, waaronder de onderhoudslasten, verzekeringen en gemeentelijke belastingen.

Op basis van bovengenoemde gegevens kun je een vergelijking maken voor het verschil in rendement van een huurwoning in 2021 en 2023 als gevolg van de hogere belastingdruk. Dat ziet er als volgt uit.

Te zien is dat de verandering van de leegwaarderatio in 2023 betekent dat fiscaal gezien een groter deel van de WOZ-waarde als vermogen wordt meegerekend (95 procent van 255.000 euro in plaats van 67 procent) Daarnaast wordt in 2023 een hoger fictief rendement toegekend aan het meegerekende vermogen en ligt het belastingpercentage hoger.

Per saldo zorgt dit ervoor dat je bij een gelijke exploitatie-opbrengst in 2023 bijna 2.400 euro méér belasting betaalt dan in 2021. Het netto rendement daalt daardoor van afgerond 6.400 euro naar 4.000 euro.

Huis verhuren mét hypotheek stuk minder aantrekkelijk

In het bovenstaande voorbeeld wordt verondersteld dat de woning volledig met eigen geld is gekocht. Maar hoe zit dat als de aankoop voor de helft is gefinancierd met een hypotheek? Dit is behoorlijk complex, want fiscaal gezien mocht in 2021 de volledige waarde van de hypotheek in mindering worden gebracht op de WOZ-waarde.

Volgens de nieuwe berekeningsmethode in box 3 wordt de hypotheek niet meer in aftrek gebracht op de WOZ-waarde. In plaats daarvan wordt er een fictieve rente berekend van 3 procent op de hypotheek. Dit bedrag wordt dan in mindering gebracht op het fictieve rendement van 6,17 procent dat voor de toegekende waarde van de woning wordt berekend.

Hoe de fiscale verschillen in box 3 voor de verhuurde woning mét hypotheek uitpakken, kun je in de tabel hieronder zien.

Een aantal dingen vallen hier op.

Doordat in 2021 de hypotheek van 127.500 euro in mindering gebracht mocht worden op de WOZ-waarde en vervolgens een leegwaarderatio van 67 procent gold, daalde het toegekende vermogen naar 85.425 euro.

In 2023 geldt daarentegen simpelweg een leegwaarderatio van 95 procent van de WOZ-waarde, ofwel het bedrag van 242.250 euro.

Het veronderstelde fictieve rendement op het vermogen in de woning ligt door het waardeverschil in 2021 een stuk lager dan in 2023. Wel is het zo er in 2023 nog een vermindering geldt van het fictieve rendement op basis van de veronderstelde hypotheekrente van 3 procent.

Van belang is verder dat vergeleken met de situatie zonder hypotheek het netto exploitatieresultaat fors lager is, omdat hierin ook de hypotheekrente is meegenomen.

Onderaan de streep, dus als je de te betalen belasting aftrekt van het exploitatieresultaat, is de netto opbrengst van de verhuur in 2021 een bedrag van 2.932 euro. Dit zakt in 2023 naar slechts 565 euro. Ofwel: het financieren van een woning voor verhuur met een hypotheek levert een stuk minder op!