Hier moet je op letten als je een hypotheek afsluit als 50-plusser: dit kun je doen als maximale leenbedrag lager uitvalt.

Bij het afsluiten van een hypotheek is het meestal de hamvraag is hoeveel je maximaal kan lenen, maar voor senioren is vaak de vraag of ze überhaupt nog wel een hypotheek kunnen afsluiten. Onmogelijk is het niet, maar er zijn wel een aantal zaken om rekening mee te houden.

Bij sommige senioren is het een angstbeeld dat ze in de toekomst geen hypotheek meer kunnen krijgen als hun huidige hypotheek afloopt of als ze naar een andere woning willen verhuizen. De meeste geldverstrekkers hanteren geen maximale leeftijd voor het afsluiten van een hypotheek. Maar net als voor iedereen geldt dat je voldoende inkomen moet hebben. En wat dat betreft is er een verschil tussen oudere en jongere huizenkopers

Lager pensioeninkomen

Als je de AOW-gerechtigde leeftijd hebt bereikt wordt er naar je pensioeninkomen gekeken. Dat bestaat uit AOW en mogelijk uit werkgeverspensioen en/of lijfrente. In veel gevallen ligt het pensioeninkomen lager dan het wat je als werkende verdiende. Ben je gepensioneerd en werk je nog (gedeeltelijk), verwacht dan niet dat geldverstrekkers dit inkomen meenemen in de berekening van de maximale hypotheek. Hoe lang je ook van plan bent om door te gaan, je kan er elk moment mee stoppen.

Ook als je nog niet de pensioengerechtigde leeftijd hebt bereikt, kan het al dan niet lagere pensioeninkomen een rol gaan spelen. Bereik je binnen 10 jaar de AOW-gerechtigde leeftijd (vanaf 57 jaar), dan kijkt de geldverstrekker niet alleen naar je huidige inkomen maar ook naar je toekomstige pensioeninkomen. Bij het berekenen van de maximale hypotheek wordt het huidige inkomen meegenomen tot de AOW-leeftijd. Vanaf de AOW-leeftijd wordt met het toekomstige pensioeninkomen gerekend.

Voor zzp’ers kan dit meer uitzoekwerk betekenen. Als zzp’er heb je mogelijk geen of weinig pensioen opgebouwd bij een werkgever, maar bijvoorbeeld wel voor een oudedagsvoorziening gezorgd met een lijfrentepolis. Echter, de hoogte van de uitkering die daaruit voortvloeit is nog onduidelijk, omdat deze afhankelijk is van de rentestand op het moment dat je de pensioengerechtigde leeftijd bereikt.

Geldverstrekkers gaan hier verschillend mee om. Waar de één een schatting maakt, neemt de ander dit toekomstige inkomen niet mee. Als de maximale hypotheek berekend is op basis van de AOW als toekomstig pensioeninkomen zonder lijfrente, dan valt deze uiteraard beduidend lager uit. Het heeft daarom wellicht zin om al dan niet met een adviseur uit te vogelen welk beleid geldverstrekkers op dit vlak hanteren.

Minder belasting betalen, ruimere leennorm

Een voordeel van het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd is dat je minder belasting gaat betalen. Over het eerste deel van je inkomen tot 35.472 euro betaal je 19,17 procent belasting in plaats van 37,07 procent. Je houdt dus iets meer over van je inkomen. Geldverstrekkers moeten de maximale hypotheek berekenen volgens bepaalde regels. Wat daarbij een rol speelt is het aandeel van het inkomen dat mag uitgegeven worden aan woonlasten. Omdat je als AOW-gerechtigde minder belasting betaalt, mag je een iets groter percentage van je bruto-inkomen aan woonlasten uitgeven. Als gepensioneerde mag je daarom meer lenen dan een werkende bij hetzelfde inkomen.

Echter heeft het lagere pensioeninkomen (punt 1) een grotere impact dan het grotere percentage dat je aan woonlasten mag uitgeven (punt 2).

Dat laat het volgende voorbeeld zien:

Een 50-jarige met een inkomen van 45.000 euro kan bij een rente van 3,8 procent 197.000 euro lenen. Door de ruimere leennorm kan een 70-jarige met hetzelfde inkomen ruim 261.000 euro lenen.

Maar de realiteit is dat het pensioeninkomen vaak een stuk lager ligt dan het inkomen uit werk. Dit bedraagt hoogstens 70 procent van je eerdere loon. Voor onze vijftiger betekent het dat als hij over 17 jaar met pensioen gaat, zijn inkomen naar 31.500 euro per jaar zakt. Daarmee komt de maximale hypotheek uit op 158.000 euro.

Einde hypotheekrenteaftrek

Een ander element om rekening mee te houden is de hypotheekrenteaftrek die je maximaal 30 jaar lang mag ontvangen. Voor senioren die vaker langer een hypotheek hebben, kan dat betekenen dat deze periode afloopt en het belastingvoordeel verdwijnt. Ook als je een aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten na 1 januari 2013, ontvang je geen hypotheekrenteaftrek. De hypotheek valt dan in box 3 in plaats van box 1, en in dat geval gelden andere woonnormen bij het berekenen van de maximale hypotheek. Dit keer mag een lager percentage van het bruto-inkomen uitgegeven worden aan woonlasten en kan je dus minder lenen.

Seniorentoets

Voor wie dat niet geldt kan de seniorentoets uitkomst bieden, waarbij uitgegaan wordt van de netto werkelijke lasten. Het punt is namelijk dat bij de berekening van de maximale hypotheek er standaard vanuit wordt gegaan dat een annuïteitenhypotheek wordt afgesloten. Kenmerk van de annuïteitenhypotheek is dat deze binnen 30 jaar wordt afgelost. De maandlasten bestaan uit een deel rente en een deel aflossing.

Maar in de praktijk hebben veel senioren een aflossingsvrije hypotheek die aan het einde van de looptijd in een keer wordt afgelost, bijvoorbeeld met de opbrengst uit verkoop van de woning of een nieuwe hypotheek. De maandlasten bestaan alleen uit rente en vallen daarom lager uit. Als de seniorentoets wordt toegepast kan dat het volgende betekenen:

Een weduwe met een klein pensioeninkomen van 25.000 euro per jaar (inclusief AOW) heeft een woning met een waarde van 330.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro. De overwaarde bedraagt dus 130.000 euro. Ze wil verhuizen naar een appartement van 270.000 euro en heeft – als we de bijkomende kosten buiten beschouwing laten- een hypotheek van 140.00 euro nodig.

Bij een rente van 4,2 procent die 20 jaar is vastgezet kan ze slechts 104.000 lenen. Dit geldt in dit geval voor een de standaard berekening waarbij wordt uitgegaan van een annuïteitenhypotheek. Daarmee kan ze niet verhuizen, terwijl ze daarmee juist naar een lagere hypotheek zou gaan. Als de seniorentoets met werkelijke lasten wordt toegepast, zou ze 147.000 euro kunnen lenen en kunnen verhuizen naar het kleinere appartement.

Ook dit vergt wat uitzoekwerk, want er is een groot aantal geldverstrekkers dat de seniorentoets toepast, maar lang niet allemaal.